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O capital preferencial é um método único de financiamento comumente usado em grandes projetos imobiliários comerciais para aumentar a alavancagem de patrocinadores ou sindicantes — que são grupos de investidores que reunir seus fundos para comprar imóveis — e criar uma grande oportunidade de investimento para indivíduos que desejam obter retornos consistentes com um risco significativamente reduzido.
As ações preferenciais podem ser uma vantagem decisiva para patrocinadores e investidores iguais. Vamos ver como o capital preferencial funciona e as soluções que ele pode fornecer.
O que é capital preferencial?
Preferred O capital próprio serve como capital adicional para investidores ativos financiarem uma transação imobiliária.
Esse tipo de capital tem alta prioridade na pilha de capital e é superior ao capital comum, logo atrás dívida. Quando o lucro chega, ou em caso de inadimplência, o titular da dívida sênior recebe os pagamentos primeiro, seguido pelo capital preferencial e, por último, o capital comum.
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Um exemplo de ações preferenciais em imóveis
Um exemplo ilustra melhor este conceito. Suponha que um consórcio imobiliário esteja procurando adquirir um prédio por US$ 50 milhões. O banco está disposto a emprestar até 70% desse preço de compra. Dessa forma, o banco investe US$ 35 milhões, o que deixa US$ 15 milhões para arrecadar.
A equipe de patrocínio do consórcio imobiliário pode arrecadar US$ 10 milhões de investidores, restando US$ 5 milhões para arrecadar para fechar o negócio. Existem duas opções. A primeira poderia ser garantir um financiamento mezanino, como uma segunda hipoteca. Mas isso pode ser muito difícil de encontrar a uma taxa razoável e provavelmente virá de um banco.
Outra opção é procurar US$ 5 milhões em ações preferenciais. Talvez o sindicato pudesse vender US$ 5 milhões em ações preferenciais com um retorno anualizado de 8% sobre o investimento. Isso pode ser menor do que um credor, mas alto o suficiente para atrair escritórios familiares, outras empresas de consórcio imobiliário ou investidores institucionais para trazer o capital necessário para adquirir o ativo.
Ao trazer ações preferenciais capital, o negócio imobiliário agora pode ser realizado com três entidades na pilha de capital:
1. Credor sênior (US$ 35 milhões)
2. Patrimônio líquido (US$ 10 milhões)
3. Ações preferenciais (US$ 5 milhões)
Conforme descrito anteriormente, o credor sênior tem prioridade para pagamentos, seguido por ações preferenciais e ações ordinárias (os sócios gerais e limitados). Isso significa que, antes que os investidores em ações ordinárias possam receber um centavo dos lucros, os investidores em ações preferenciais devem ser pagos integralmente. UK Real Estate Is Better Than Money in the Bank
Por que os investidores e patrocinadores optam por este tipo de capital?
Ações preferenciais para investidores
Para os investidores, as ações preferenciais apresentam alguns benefícios. É um investimento mais seguro e estável com uma taxa de retorno fixa. Portanto, se você é um investidor com US$ 100.000 prontos para usar e está feliz em obter um retorno médio de 7 a 12% sobre esse investimento, as ações preferenciais podem ser o caminho a percorrer.
A A desvantagem quando se trata de investimento em ações preferenciais é a falta de potencial positivo. Se um projeto imobiliário tiver um bom desempenho, os investidores em ações preferenciais continuarão a receber uma taxa de retorno fixa acordada sobre seu capital, sem participação nos retornos.
Capital preferencial para patrocinadores
Para patrocinadores, ações preferenciais podem ser uma maneira mais acessível de arrecadar dinheiro do que assumir novas dívidas ou encontrar novos sócios limitados. Os credores seniores e os empréstimos mezanino são instrumentos de dívida genuínos em que o credor tem uma garantia sobre a propriedade. Dessa forma, esses empréstimos são principalmente de instituições financeiras.
As ações preferenciais, por outro lado, podem vir de qualquer pessoa. Um family office, um fundo de hedge, uma empresa de consórcio imobiliário, um fundo de capital de risco ou até mesmo uma pessoa física podem comprar ações preferenciais. Isso abre um mundo totalmente novo de investidores em potencial que você pode não alcançar apenas com dívidas e investidores comuns, e geralmente é mais barato do que dívida sênior ou conquistar outra posição de patrocinador ou gerente (GP).
As ações preferenciais podem beneficiar investidores e patrocinadores
Em última análise, as ações preferenciais podem ser uma vantagem decisiva em um consórcio imobiliário porque oferece outra forma mais flexível de arrecadar dinheiro. Em vez de se limitar apenas a sócios limitados e credores, um consórcio imobiliário pode abrir um mundo totalmente novo de potenciais investidores que procuram investimentos de ações preferenciais.
Muitos desses investidores não querem assumir todo o risco de um projeto, nem querem emitir um empréstimo lastreado em algum ativo. Em vez disso, ações preferenciais são perfeitas nesse sentido – os investidores recebem um retorno estável, não têm nenhum envolvimento depois de passar o cheque e têm mais segurança do que os acionistas de ações ordinárias.
Se você está investindo em uma transação comercial ou captação de recursos, dê uma olhada neste tipo de investimento de capital e considere se ele pode ou não ajudá-lo a atingir suas metas financeiras e imobiliárias em 2022.
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